再建築不可とは何かを徹底解説｜基礎知識と建築基準法の接道義務・メリットデメリット・確認ポイント総まとめ

「再建築不可物件って、そもそもなぜ “再建築” ができないの？」
そう疑問を持ったことはありませんか。日本全国で取引される中古住宅のうち、約11％が再建築不可物件と推計され、一都三県だけでも【年間1万件以上】の売買実績があります。しかし、「安さに惹かれて買ったら、建て替えもローンもほとんど不可だった…」 という声も珍しくありません。

例えば、2022年には建築基準法を満たしていない接道義務違反物件が首都圏で【全流通件数の7％】を占め、取引後のトラブル報告も増加傾向にあります。「資産価値が急落するリスクや、想定外の修繕制限に悩まされた…」 そんな不安がつきまとうジャンルだからこそ、正しい知識と法律改正への理解が欠かせません。

本記事では、「どうして再建築不可になるのか？」 から【2025年の法改正動向】・現状の制度的背景・メリットや資金計画・調査方法・リスクヘッジまで、重要ポイントを専門的かつわかりやすく解説します。**「知らなかった」では済まされない落とし穴を、きちんと回避したい方はぜひ最後までご覧ください。

再建築不可とは何か｜基礎から専門的に理解する建築法規と実態解説

法的定義と建築基準法における接道義務の詳細

再建築不可物件とは、現行の建築基準法で定められた要件を満たさないため、建替えや新築工事の許可が下りない土地や建物を指します。特に重要なのが「接道義務」。これは、建築物の敷地が原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという基準です。これを満たさない場合、建築確認申請が却下され、住宅や店舗としての再利用に大きな制約が生じます。住宅ローンの利用が難しくなるなど、所有者や購入希望者にとって重要なポイントです。

接道義務とは何か？再建築不可物件と既存不適格建物の関係性

接道義務は、建物の安全な避難や消防活動の確保のために設けられています。建物の敷地が幅員4m以上の公道や私道に2m以上接していなければ、建築や建て替えができません。この条件を満たさない敷地にある既存の建物は「再建築不可物件」に分類されます。ただし、既存不適格建物は、建築当時は合法だったケースも多く、法改正によって再建築不可となる場合もあります。

接道義務と再建築不可物件の違い・関係を表にまとめます。

区分	内容
接道義務	道路幅4m以上・敷地の2m以上接道が必要
再建築不可物件	接道条件を満たさず建て替え不可
既存不適格建物	旧法規準拠で合法、現行法では再建築不可化も有

接道幅員・接道長さが満たされない場合の具体的条件

接道幅員や接道長さが基準を満たさないケースは次のとおりです。

• 敷地が幅員4m未満の道路に面している

• 敷地が2m未満しか道路に接していない

• 道路が建築基準法上の道路に該当しない場合（私道や位置指定道路で未整備など）

接道義務を満たせないと、建物の建て替えや増築は原則不可となります。これにより、「再建築不可物件」として不動産評価額が下がりやすく、売却や活用も限定されてしまいます。

再建築不可物件が生まれる歴史的・制度的背景

戦後の都市化や昭和25年基準以前の土地利用状況

日本の都市化とともに、昭和25年（1950年）の建築基準法施行以前には、細い路地や私道しか面していない住宅地が多く誕生しました。これらのエリアでは、接道条件を満たしにくい土地も多く、結果として現在の基準に合致しない「再建築不可物件」となるケースが全国的に見られます。

こうした土地では、現行法への対応が追いつかず、昔ながらのまま取り残された住宅や店舗が点在しているのが特徴です。

都市計画の変遷と現在の法制度の整合点

都市計画法と建築基準法の改正が進む中で、過去の土地利用と現代法制の間にギャップが生じています。現行制度は防災や生活環境の基準を重視し、道路幅や接道要件を厳格化しました。こうした法改正により、一部エリアでは救済措置も講じられてきましたが、現状として「再建築不可」の土地は今後も一定数残る見通しです。所有者や購入希望者は、法改正情報や物件の歴史的背景をしっかりと確認することが重要です。

再建築不可物件のメリットとデメリット｜購入前に押さえたい全ポイント

購入者にとっての価格メリット・税制優遇措置の具体例

再建築不可物件は、同じエリアの一般的な物件と比較して価格が2〜4割ほど安くなる傾向があります。この価格メリットは、不動産投資や自己資金が限られている購入者にとって大きな魅力となります。特に、資産を増やしたい方や賃貸投資を検討している方にとっては、初期投資を抑えつつ利回りを高めやすい特徴があります。

また、固定資産税評価額が抑えられやすいため、年間の固定資産税が安くなるケースも多いです。さらに相続税の面でも評価額が一般物件よりも低くなりやすく、相続時の税負担を軽減できる可能性があります。

項目	通常物件	再建築不可物件
価格	高い	安い
固定資産税	高め	低くなりがち
投資利回り	標準	高いことが多い

建て替え不可による資産価値下落リスクとローン制限

再建築不可物件は新築や建て替えが原則できません。そのため、長期的には物件の老朽化や耐震性の不足などが資産価値の下落リスクにつながります。特に建物の寿命が近づくと、リフォームにも大きな制限がかかる場合があり、将来的な資産価値が低下しやすい点は大きなデメリットです。

さらに、不動産会社や金融機関によっては再建築不可物件に対する住宅ローンの審査が極めて厳格化されるか、通らないケースが多数あります。このため「現金での一括購入」が選択肢として現実的になりやすく、資金計画には十分な余裕が必要です。ローンを活用できないことでリスク分散が難しくなる点もあわせて把握しておくべきです。

売却時の注意点と市場流通の課題｜後悔しない取引のために

再建築不可物件の売却には、通常物件と比較して買い手が限られるというハードルがあります。多くの購入希望者が住宅ローンを希望する中で、再建築不可だとローン審査が通らないことで成約までの期間が長引き、場合によっては価格交渉も強いられるため注意が必要です。

売却時には必ず「重要事項説明書」で再建築不可である旨を明記し、瑕疵や後悔を防ぐためにも詳細な現地調査を実施しましょう。市場での流通性が低い分、物件の現状や近隣との接道関係、今後の救済措置や法改正の可能性を把握しておくことがトラブル回避に直結します。

主な売却時のチェックリスト

• 物件の接道状況（道路幅員・私道負担の有無）

• リフォームや改修履歴

• 買い手への説明義務の徹底

• 最新の法改正動向の確認

再建築不可物件を扱う際には、このようなメリットとリスクを正しく押さえたうえで、冷静な判断と十分な説明・準備が不可欠です。

再建築不可物件の調べ方・確認ポイント｜初心者でもわかる実践フロー

再建築不可物件を正しく把握するためには、まず物件の現状や法的条件を丁寧に確認することが重要です。不動産購入や売却を検討する際は、購入後のトラブルや後悔を避けるためにも、調査手順を押さえておきましょう。特に、「不動産再建築不可とは何か」「接道義務」「現地の道路やインフラ」など総合的な視点が欠かせません。以下のようなフローを実践すると、初心者でも安心して物件選定ができます。

1. 物件資料や現地、法務局の情報収集を徹底
2. 現地の道路、インフラ、周辺環境に注目
3. 公的書類や重要事項説明書で再建築不可の有無を確認
4. 必要に応じて専門家や不動産会社にも相談

記載内容を一つずつチェックして、後悔のない選択をしてください。

重要事項説明書の読み方と再建築不可表記の見極め方

物件購入時に最も重要なのが、「重要事項説明書」の細部確認です。この書類には再建築不可である旨や、接道義務の状況、土地の利用制限などが記載されています。特に以下の項目に着目しましょう。

• 「再建築不可」「建築基準法第42条関係」など表記があるか

• 敷地の道路付けが「接道義務を満たしているか」明示されているか

• 用途地域や建ぺい率・容積率の記載

• 特記事項欄への再建築に関する注意文言

また、再建築不可の場合は住宅ローンの審査が厳しく、担保評価や融資条件も異なるので、表記内容をもとに早めに銀行や専門家へ相談することが大切です。

登記情報の調査手順と法務局での確認方法

物件の法的状況や権利関係は、登記情報を確認すれば把握できます。法務局では以下の手順で情報収集が可能です。

検証項目	内容
登記簿謄本取得	所有権・抵当権や地目を確認
公図閲覧	敷地と道路の接道関係を把握
隣接地・私道情報	私道負担の有無も確認が必要
道路種別証明閲覧	道路が建築基準法上の道路か確認

これらの記録をもとに、現地状況と書類の整合性もチェックしましょう。不一致や不明点があれば、役所や不動産会社へ追加確認を進めることが安心です。

接道状況とインフラ確認｜自分でできる現地調査のポイント

再建築不可の物件かどうかは、敷地と道路との関係を現地で直接調べることでも判断しやすいです。ポイントは次の通りです。

• 接道している道路の幅員が原則4ｍ以上か

• 敷地が2ｍ以上道路に接しているか

• 道路の種別（公道か私道か）を現地標識や役所で確認

• 排水設備や上水道、ガス管の有無を点検

• 日当たりや隣家との距離、倒壊リスクにつながる老朽化にも注目

これらを写真やメモで記録し、後日でも正確な情報整理ができるようにしておきましょう。

私道・公道の違いや排水・日当たり環境のチェックリスト

項目	公道	私道
幅員	原則4m以上	幅が狭い場合が多い
負担・所有	行政管理のため原則自由	所有者の許可や通行権が必要な場合あり
インフラ	整備・維持管理が地域や行政対応	負担や修理費用が個人にかかる可能性あり
再建築要件	原則接道可能で再建築できる物件が多い	接道義務を満たさず再建築不可が多い

現地調査の際には、以下の点も併せて確認しましょう。

• 排水経路が近隣と共有になっていないか

• 十分な採光・風通しが確保されているか

• ガス・水道・電気などのインフラが老朽化していないか

再建築不可物件は価格の安さが魅力に映ることもありますが、将来的な資産性や生活の快適性を考慮し、慎重な調査と判断が極めて重要です。

2025年建築基準法改正によって再建築不可物件はどう変わるか

改正の概要と建築確認申請の適用範囲縮小・厳格化点

2025年の建築基準法改正により、再建築不可物件に対する法的な扱いが大きく変わります。今回の改正で特に注目すべきは、建築確認申請の適用範囲が縮小され、一部の小規模物件でも厳格なチェックが必要になる点です。従来は適用除外となっていた小規模住宅や、条件を満たす木造建築でも、今後は確認申請が必須となるケースが増加します。これに伴い、設計や工事の段階で法令遵守が厳格に問われ、違反があると建築不可物件としてみなされやすくなります。特に中古住宅市場や、再建築不可物件を安価で購入しようと考える方にとっては、今後の不動産活用計画に大きな影響を及ぼすでしょう。

4号特例の見直しと新2号建築物への再分類の意味

今回の改正では、従来広く適用されてきた「4号特例」が見直されます。4号特例とは、木造2階建て以下や延べ面積の小さい住宅に対する確認申請手続きを簡略化する制度でしたが、これが廃止・縮小されます。その結果、一部の物件が「新2号建築物」として再分類され、より厳しい安全基準と手続きが要求されます。これにより再建築不可と判断されるリスクが高まるため、購入やリフォームを検討している方は、事前に物件の適法性や手続き状況をしっかりと調査することが重要です。

リフォーム可能範囲の限定と大規模修繕時の注意

法改正後は、再建築不可物件のリフォームにおいても制限が強化されます。とくに大規模修繕や増改築の場合は、確認申請が必要になり、既存不適格な状態のままでは工事が認められないケースも出てきます。例えば、耐震性や防火性などの基準を満たさない場合、リフォーム範囲が大幅に制限されたり、場合によっては補強工事が必須となります。

下記のポイントに注意してください。

• リフォーム工事の内容によっては、原則として既存の建築物であっても法適合が求められます

• 建物の構造部分や主要な設備に変更を加える場合、建築士の設計や監理が必要です

• 物件によって改修可能な範囲や手続きが異なるため、専門家の確認が不可欠です

床面積200㎡以下木造平屋の特例継続による活用可能性

一方で、法改正後も床面積200㎡以下の木造平屋建てについては、一部で緩和措置が継続されます。この規模の物件は、引き続き比較的容易に一定範囲のリフォームや修繕が可能です。以下の表を参考に条件を確認しましょう。

区分	リフォーム可否	適用される基準
木造平屋（200㎡以下）	比較的容易に可	一部法的手続きは緩和されることが多い
木造2階建以上・鉄骨造	厳格な基準・許可が必要	確認申請・適合義務が強化される

この特例を活かせる物件は、比較的低コストで活用・修繕ができる可能性もあります。今後の活用プランを立てる際のポイントとして意識しておきましょう。

法改正後の対応策｜物件オーナーが取るべき具体的行動

再建築不可物件のオーナーや購入を検討している方が法改正に対応するためには、次のような行動が有効です。

1. 対象物件の現状調査

   • 接道義務や用途地域などの法的条件を再点検
   • セットバック箇所や私道負担の有無を確認

2. 専門家（建築士・不動産会社）への相談

   • リフォームや建築計画時の注意点、確認申請の必要性を事前に把握
   • 物件ごとの適法性や許可の可否を明確化

3. 売却・活用方法の検討

   • 住宅ローン利用や売却可否、コンテナハウスやトランクルーム活用など
   • 相場や資産価値評価の最新動向も参考にする

これらのポイントを押さえつつ、再建築不可物件の購入・管理・活用時には、しっかりと法令順守と最新情報のキャッチアップに努めてください。

再建築不可物件の活用法｜建て替え以外の利活用テクニック

駐車場や倉庫、トランクルーム利用の実例と利便性

再建築不可物件は建物の新築や建て替えができませんが、活用次第で収益源として役立ちます。最も選ばれる方法の一つが、土地を駐車場や倉庫、トランクルームとして利用することです。特に都市部では月極駐車場の需要が高く、安定した収益を期待できます。また、トランクルームや簡易的な倉庫として活用するケースも増えています。下記のテーブルは主な利活用方法の概要と注意点をまとめています。

利用方法	利便性	注意点
駐車場	周囲に利用者が多くニーズ大	地面舗装や管理費要確認
倉庫	物置や自社在庫に便利	盗難・劣化対策が必要
トランクルーム	小規模レンタル収納として人気	安全管理に工夫必須

コンテナハウスやプレハブ建築物の設置可能ケース

建築不可の土地でも、建築確認申請を必要としない仮設のコンテナハウスやプレハブを設置できる場合があります。例えば、基礎工事や恒久的な居住用でなければ、簡易な事務所や作業場、ガレージ、趣味のスペースなどに利用される例が多いです。ただし、行政によっては設置に際し細かな制限や届け出が必要になることもあるため、事前の確認が重要です。

• 手続き不要のプレハブ設置には、用途や大きさに条件がある

• 私道や接道義務違反地でも、仮設利用なら認められる可能性あり

• 定住・長期利用の建物はあくまで対象外となる

既存建物の耐震補強や断熱改修のポイントと制限

再建築不可の既存住宅を安全かつ快適にするため、耐震補強や断熱リフォームは有効です。基礎や骨組みを損なわず、現状を維持しつつ補強・改修することで資産価値と居住性の両方を高められます。しかし、改修内容によっては法律上の制限がかかる点が注意ポイントとなります。

改修の主なポイント

• 屋根や壁の張り替え、断熱材の追加は多くのケースで認められる

• 耐震補強は一定要件下で申請不要な場合あり

• 建物の外形や用途を根本的に変える工事は制限されやすい

建築確認申請を必要とする改修範囲と申請不要箇所

再建築不可物件の改修時には、下記の点の違いに特に注意が必要です。

改修内容	建築確認申請の要否
屋根・内装の修繕	不要
断熱強化・外壁一部補修	不要
柱・梁など構造部分の補強	場合により必要
増築・間取り大変更	必要

構造の主要部分を変更する工事や増築には原則申請が必要です。小規模な修繕や補強なら許可が不要なケースが多いですが、判断に迷う場合は専門家に相談するのがおすすめです。

活用による収益実績の比較とリスク管理

収益面では駐車場経営やトランクルーム活用などで家賃収入が得られる一方、建物自体の老朽化や自然災害などによる倒壊リスクも意識する必要があります。下記のリストを参考に、収益とリスクの両面をバランス良く検討してください。

• 駐車場化：初期費用が比較的低く、空き地活用として効率的

• 倉庫・トランクルーム：近隣に需要があれば月額収入が安定しやすい

• 既存建物維持：リフォームで価値を保てるが、大規模修繕時はコスト増大も

リスク管理ポイント

• 定期的な安全点検や修繕積立の計画を立てる

• 市場動向や法改正に備えた定期情報収集が重要

• 万一の売却や賃貸転用も視野に入れ、資産全体でのバランスを意識する

このように、再建築不可物件は建て替えができなくても様々な利活用が可能です。専門家のアドバイスを受けながら、自分に合ったプランを選択することが資産価値の維持・向上につながります。

再建築不可物件の購入方法と金融対応の実際

現金購入のメリットと注意点

再建築不可物件の購入では、多くの金融機関が住宅ローンを利用できないため、現金購入が基本となります。現金購入の最大のメリットは、審査を気にせず迅速に取引が完了できる点です。加えて、売主側もローン審査落ちによる取引中止の心配がなく、価格交渉が有利になるケースもあります。一方、注意点としては流動性の低さとリスクの高さが挙げられます。建て替えや大幅なリフォームができないため、将来的な資産価値の上昇は見込めません。また、購入後に活用方法が限定されるため、用途をよく検討しなければなりません。下記リストで主なポイントをまとめます。

• 審査不要で取引が早い

• 価格交渉がしやすい傾向

• 活用方法や将来的な売却に制限がある

住宅ローンが通らない物件で使える特殊ローン・リフォームローン

再建築不可物件への融資は一般的な住宅ローンでは困難ですが、一部金融機関が提供する特殊ローンやリフォームローンで資金調達できる場合があります。特にリフォームローンは建物の改修、耐震補強、最低限の修繕に対応できることがメリットです。ただし、担保評価が低いため、借入額や審査基準が厳しくなる傾向があります。使える主なローン商品には下表のような特徴があります。

ローン名	対応状況	ポイント
一般住宅ローン	不可	建て替え不可物件は対象外
リフォームローン	可	改修・補修資金に限度あり、担保価値は要注意
無担保ローン	限定的	金利高め・金額少なめ

金利や返済条件、リフォーム出来る範囲を事前に確認しましょう。

京町家ローンや公務員共済ローンの利用条件と流れ

一部地域特有の物件や職業によるローンの選択肢として、京町家ローンや公務員共済ローンがあります。京町家ローンは主に京都など伝統的建築物向けで、伝統活用や保全目的の条件を満たす必要があります。公務員共済ローンは公務員限定で、職場に共済組合があり、購入物件が自宅用途に限定されるケースが一般的です。

利用の流れとしては

1. 必要書類の取得
2. 事前審査・物件調査
3. 融資実行・入金

専門の相談窓口や金融機関での事前確認が不可欠です。

複数担保による融資獲得の仕組みと実例

再建築不可物件の購入時に融資を受ける方法として、複数の不動産をまとめて担保に入れる“複数担保”の手法があります。たとえば既に保有する土地や不動産の評価額を担保に加えることで、不足分の資金をカバーできる場合があります。この方法は担保価値の合算が可能なため、再建築不可物件単体では借入が難しい場合の有効な解決策です。

使用担保例	融資可能額のアップ例
自宅＋再建築不可物件	自宅評価額による信用増加で追加融資が可能
所有する土地複数	合計担保評価額で案件ごとに柔軟な融資設定

複数担保は対象不動産ごとに評価額が異なるため、事前の資産査定や金融機関との相談が重要です。

再建築不可物件を売却・買取する際のポイントと専門業者の選び方

再建築不可物件の正しい市場価値評価方法

再建築不可物件は、建築基準法の接道義務を満たしていないため新たに建物を建て替えられません。そのため取引価格は通常の中古住宅よりも低くなりがちですが、正しい評価方法を押さえることが重要です。

下記のポイントを参考にすると良いでしょう。

• 土地と建物それぞれの評価

• 周辺の再建築不可物件の相場・成約データ

• 再建築可能な場合との差額分析

• 接道状況、都市計画区域の条件

• 現状のリフォーム履歴や劣化状況の確認

特に、特殊な活用法（トランクルーム、コンテナハウス等）が可能かどうかも価格に影響します。不動産鑑定士による査定や不動産会社複数社の意見を集めることを推奨します。再建築不可物件特有の評価要素を正確に見極めることが高値売却の第一歩です。

仲介と買取の違い｜高額売却を目指すならどちらが有利か

再建築不可物件を売却する際は、仲介と買取の2つの方法から選択する必要があります。それぞれの特徴を以下の表にまとめます。

項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近くなりやすい（高額売却の可能性）	仲介より低くなることが多い
売却期間	長期化しやすい（数ヶ月かかる場合も）	即現金化が可能（早い）
買い手の見つけやすさ	一般ユーザーには敬遠されやすい	業者が即日対応
仲介手数料	必要	不要
物件の瑕疵対応	必要（重要事項説明）	業者がリスクを引き受ける

何よりも「高額売却を狙いたい」なら、まずは仲介での売却（時間をかけて買い手を探す方法）を検討しましょう。資金化を急ぐ場合や瑕疵の心配が大きい場合は買取が有利です。用途やご自身の目的、物件の状態に併せて最適な方法を選ぶことが大切です。

信頼できる専門業者の見極め基準と査定前の準備事項

再建築不可物件は取扱いに高度なノウハウが必要ですので、専門性の高い不動産会社の選定は極めて重要です。下記の基準を押さえて選定しましょう。

• 再建築不可物件の売買実績が豊富か

• 過去の取引事例・口コミや評判を確認

• 接道・建築基準法等の法的知識がしっかりしているか

• リフォームや活用アドバイスができるか

• 透明な査定根拠を提示できるか

また、査定依頼前には現状の間取り、建物の写真、登記簿謄本、過去のリフォーム履歴を整理しておくと、査定の精度が向上します。土地や私道の境界資料も用意しておくと、後のトラブル回避にも繋がります。正確な情報開示で、納得できる取引に繋げましょう。

実例紹介｜再建築不可物件での成功・失敗体験談から学ぶ

購入後の後悔ポイントと回避術

再建築不可物件を購入した経験者の多くが挙げる後悔ポイントは、主に「リフォームや建て替えの制約」と「資産価値の下落」です。特に建築基準法により接道義務を満たしていない物件は、新築への建て替えや大規模リフォームができないケースが多く、購入後にその制約に直面し「思ったより自由な改修ができない」と感じる人が多いです。また売却の際には買い手が限られるため、物件価格が下がったり、売却時期が長期化する傾向も見られます。

これらを回避するためには、購入前に重要事項説明書で制限内容を確認し、リフォームできる範囲や利用方法を明確に調べておくことが大切です。さらに、同様の物件を所有する人の体験談や専門家の意見に目を通すことで、比較的安心して取引できるようになります。

賢い活用で収益をあげたオーナーの実例解説

再建築不可物件でも、工夫次第で高い収益をあげているオーナーの実例があります。例えば、住宅ローンが通りにくいため投資家向けに現金購入し、リフォーム可能な部分だけ手を加えて格安で貸家やトランクルームとして賃貸運用する方法です。ほかにも、土地部分をコンテナハウスやガレージ、トランクルームとして活用する事例も見受けられます。

下記のように活用方法を工夫することで、資産価値を高めているケースも増えています。

活用方法	具体例	メリット
小規模リフォーム	内装・水回り改修で賃貸	投資コストを抑えて高利回りを狙う
コンテナハウス設置	空き地に設置し貸出	許認可不要の活用で難易度が低い
トランクルーム運用	敷地を倉庫や貸しスペースに転用	安定した収入を実現

このような活用には、法的な制約や自治体の規定もあるため、専門家と事前に相談することが成功のポイントです。

トラブル事例に見る注意点と対策方法

実際によくあるトラブルとして、「私道持分の問題」「老朽化した建物の修繕負担」「隣地との境界トラブル」などが挙げられます。たとえば、私道に接する再建築不可物件で、私道の所有者全員の承諾が得られないとインフラ工事や修繕作業ができず、想定外の費用が発生した事例も存在します。また、老朽化が進み修繕が不可避になる場合、改築・解体の際に追加費用や交渉事が発生するケースもあります。

対策としては、購入前の段階で

• 私道の所有関係と管理体制を確認

• 建物の耐震性・修繕履歴をチェック

• 境界の明示や図面・登記を事前調査

以上を踏まえ、信頼できる専門家や不動産会社と連携しながら手続きを進めることが重要です。適切な調査と準備をすることで想定外のリスクを最小限に抑えられます。

よくある質問（Q&A）集｜再建築不可物件の疑問点を徹底解消

再建築不可の原因は何ですか？

再建築不可物件の主な原因は、現行の建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないことです。具体的には、以下の条件が多く関係します。

• 敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していない

• 接している道路が道路認定されていない

• 私道部分に権利がない

• 都市計画区域の建築制限

こうした条件のいずれかに該当すると、建て替えの際に建築確認申請が通らず、新築や再建築ができません。調査を怠ると、将来的なリスクが高まるため、必ず現地と登記簿謄本などを確認しましょう。

2025年の法改正でリフォームはどう変わりますか？

2025年の法改正により、再建築不可物件でも一定の条件下で大規模リフォームがしやすくなる見込みです。従来は増築や構造の大規模変更が大きく制限されていましたが、「現況維持型リフォーム」や安全性向上を目的とした耐震改修などが柔軟に認められる方向です。

ただし、「新築同様」への全面改修や建物の位置変更などは引き続き規制対象であるため、工事範囲や内容には注意が必要です。計画時は、下記のように専門家と相談することが重要です。

• 道路や権利関係の事前チェック

• 計画の許容範囲を役所に確認

• 長期的な活用を見据えたプラン検討

再建築不可物件でも住宅ローンは利用できますか？

再建築不可物件は住宅ローンの融資が難しいケースが多いですが、一部の金融機関では担保評価や利用用途、購入者の属性に応じてローンが通ることがあります。主なポイントは下記の通りです。

融資可否	内容
通りやすい場合	現金比率が高い、既存住宅を改修せず活用、信用力が高い
困難な場合	土地の価値が著しく低い、流動性がない場合

原則、金融機関は建替え制限で流動性や資産担保価値が落ちるため、審査が厳しくなります。購入検討時には、複数の金融機関で相談し、条件を比較することが重要です。

建て替え不可の物件でも耐震改修は可能ですか？

再建築不可物件でも、今ある建物の耐震補強や部分的な修繕、リフォームは基本的に認められています。特に安全性維持のための耐震改修は、多くの自治体でも推進されています。対象となる工事の例は次の通りです。

• 屋根や壁の補強

• 基礎部分の改修

• 劣化した設備の入れ替え

ただし、建築確認申請が必要となる大規模な工事や増築・床面積拡大などは不可の場合が多いため、計画段階で役所や専門家に必ず確認しましょう。

再建築不可物件を売却したい場合の注意点は？

再建築不可物件の売却時には、通常の不動産より価格が低くなる傾向があります。売却を成功させるためには、以下の点に注意してください。

• 接道や権利関係を整理し、書類を整備する

• 購入希望者にリフォームや投資利回りのメリットを伝える

• 不動産会社は再建築不可物件の取引実績や専門性を重視

近年は投資家や収益目的の購入者、コンテナハウス利用希望者など多様なニーズもあります。売却を急ぐ場合は、不動産買取業者へ相談する方法も検討しましょう。